2026년 재산세는 부동산 공시가격 현실화 정책의 수정과 세율 특례 연장 여부에 따라 납세자들이 체감하는 세 부담에 상당한 변화가 예상됩니다.
정부는 급격한 세 부담 증가를 방지하면서도 과세 형평성을 높이기 위한 여러 장치를 마련하고 있습니다.
부동산을 보유한 사람이라면 반드시 알아야 할 2026년 재산세 산정의 핵심 요소와 변경 사항, 그리고 절세 전략을 정리했습니다.
공시가격 현실화율과 과세표준 산정
재산세 산정의 기초가 되는 것은 부동산 공시가격입니다.
2026년에는 과거 정부에서 추진했던 공시가격 현실화 로드맵의 무리한 이행 대신 시장 상황을 반영한 합리적 조정이 이루어질 전망입니다.
정부는 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율을 급격히 높이지 않겠다는 방침을 세웠습니다.
현실화율을 2020년 수준으로 동결하거나 완만한 상승곡선을 유지하겠다는 것입니다.
부동산 시장이 침체되거나 가격이 하락하는 상황에서 공시가격만 계속 오르면 시세는 떨어지는데 세금은 오르는 역전 현상이 발생합니다.
실제로 집값은 내렸는데 작년보다 재산세를 더 많이 내야 하는 상황이 생기는 것이죠.
이런 불합리한 상황을 방지하기 위한 조치입니다.
재산세는 공시가격 전체에 세금을 매기는 것이 아니라 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 정합니다.
예를 들어 공시가격이 5억 원인 주택이 있다면 여기에 공정시장가액비율을 곱한 금액에 세율을 적용해 재산세를 계산합니다.
2026년에도 1주택자에 대한 공정시장가액비율은 43~45% 수준의 인하된 하한선이 유지될 가능성이 높습니다.
다주택자나 법인의 경우 이보다 높은 60% 수준이 적용됩니다.
같은 5억 원짜리 집이라도 1주택자는 45%를 적용해 2억 2,500만 원을 과세표준으로 삼고, 다주택자는 60%를 적용해 3억 원을 과세표준으로 삼는 식입니다.
이 차이만으로도 세 부담이 크게 달라집니다.
이런 산정 방식의 안정화는 주택 보유자들에게 예측 가능한 세무 환경을 제공하며 갑작스러운 보유세 폭탄에 대한 우려를 완화하는 효과가 있습니다.
1주택자 세율 특례와 다주택자 과세
2026년 재산세에서 가장 주목해야 할 점은 1주택자 세율 특례의 적용 범위와 연장 여부입니다.
서민 주거 안정을 위해 도입된 이 제도는 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택에 대해 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율을 적용합니다.
공시가격 구간별로 설정된 특례세율 덕분에 많은 실거주 1주택자들이 세 부담을 덜고 있습니다.
예를 들어 일반적으로 적용되는 표준세율이 0.15%라면 1주택자 특례를 받으면 0.1%가 적용되는 식입니다.
공시가격이 3억 원인 주택의 경우 이 차이가 수만 원에서 수십만 원까지 벌어질 수 있습니다.
2026년에도 물가 상승률과 주택 시장의 안정을 고려해 이 특례가 지속될 것으로 보이며 일부 구간에서는 감면 폭이 조정될 가능성도 논의되고 있습니다.
재산세에는 세부담 상한제도 있습니다.
전년 대비 재산세가 급격히 오르는 것을 막기 위한 장치입니다.
주택의 경우 공시가격에 따라 전년 대비 105%에서 130%를 넘지 못하도록 상한선이 설정되어 있습니다.
예를 들어 작년에 재산세를 100만 원 냈는데 올해 공시가격이 크게 올라 계산상 재산세가 150만 원이 나왔다면 상한제에 걸려 실제로는 130만 원만 내면 됩니다.
공시가격이 급등하더라도 당장 납부해야 할 세액의 증가 폭은 제한적인 셈입니다.
다주택자와 상업용 부동산에 대한 과세도 계속됩니다.
주택 수에 따른 차등 과세는 여전히 유효합니다.
다만 취득세나 종합부동산세와 달리 재산세는 물세의 성격이 강합니다.
소유자별로 모든 부동산을 합산하기보다는 각 물건별 가액에 따라 세금이 부과되는 구조입니다.
따라서 여러 채를 가지고 있다면 개별 주택의 공시가격을 각각 관리하는 것이 중요합니다.
납부 일정과 절세 전략
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 그날 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다.
2026년에도 이 기준일은 변함없으며 납부 기간을 놓치면 가산세가 발생하므로 주의해야 합니다.
중요한 납부 일정을 정리하면 다음과 같습니다.
7월 16일부터 7월 31일까지는 주택분 재산세의 절반과 건축물분 재산세를 납부합니다.
9월 16일부터 9월 30일까지는 주택분 재산세의 나머지 절반과 토지분 재산세를 납부합니다.
다만 주택분 재산세액이 일정 금액 이하인 경우, 보통 20만 원 미만이면 7월에 전액 부과될 수 있습니다.
재산세가 적은 소액 납세자는 나눠서 낼 필요 없이 한 번에 내는 것입니다.
적극적인 절세 전략도 있습니다.
부동산 매매 계획이 있다면 잔금 지급일을 6월 1일 기준으로 조정하는 것이 중요합니다.
매도자 입장에서는 잔금일을 6월 1일 이전으로 설정하면 재산세 납부 의무를 피할 수 있습니다.
5월 31일에 잔금을 치르고 소유권이 넘어가면 6월 1일에는 더 이상 소유자가 아니니까요.
반대로 매수자 입장에서는 6월 2일 이후에 취득하면 그해 재산세를 면제받습니다.
하루 이틀 차이로 수십만 원에서 수백만 원의 세금 부담이 달라질 수 있으니 매매 일정을 조율할 때 이 점을 고려하면 좋습니다.
재산세를 납부할 때 혜택이 있는 신용카드를 활용하는 것도 방법입니다.
지방세 납부 시 포인트를 적립해주거나 캐시백을 제공하는 카드가 있습니다.
수백만 원의 재산세를 낼 때 1~2% 포인트만 적립돼도 수만 원의 이득입니다.
일부 지자체에서는 전자고지 및 자동이체를 신청하면 세액 공제 혜택을 주기도 합니다.
매년 고지서를 우편으로 받지 않고 이메일로 받고 자동이체를 걸어두면 몇천 원에서 1만 원 정도를 깎아주는 식입니다.
이의신청 제도도 활용할 수 있습니다.
본인이 보유한 부동산의 공시가격이 주변 시세에 비해 지나치게 높게 산정되었다고 판단되면 공시가격 결정 공고 시기에 이의신청을 할 수 있습니다.
실제 거래 사례나 감정평가 자료를 제출해 공시가격을 낮추면 과세표준 자체가 조정되어 재산세를 줄일 수 있습니다.
이의신청 기간은 보통 4월에서 5월 사이이므로 미리 준비해야 합니다.
2026년 재산세는 급격한 제도 변화보다는 기존 혜택의 유지와 시장 가격의 반영이라는 균형 속에 있을 것입니다.
특히 1주택 실거주자라면 정부의 세제 지원 정책을 꼼꼼히 챙겨 과도한 세 부담이 발생하지 않는지 확인해야 합니다.
부동산 자산은 가치가 큰 만큼 매년 발생하는 보유세 리스크를 미리 계산하고 준비하는 것이 자산 관리의 시작입니다.
공정시장가액비율이나 세율 특례 조건이 본인에게 어떻게 적용되는지 미리 점검해보시기 바랍니다.
재산세 고지서를 받고 나서 당황하기보다는 미리 예상 세액을 계산해두고 납부 일정에 맞춰 준비하는 것이 현명합니다.